NHỮNG KHOẢN THUẾ PHÍ PHẢI NỘP KHI CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI
Đây là điều mà nhiều người băn khoăn, khi không biết khi mua bán nhà chung cư và làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải chịu những khoản thuế, lệ phí nào, mức phí ra sao.
Trong bài viết dưới đây, chúng tôi xin được giới thiệu với quý khách hàng bài viết liên quan đến các khoản thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà chung cư trong địa bàn Hà Nội.
1. Các khoản thuế, lệ phí:
a) Các khoản thuế, lệ phí theo quy định
- Thuế thu nhập cá nhân
Đây là khoản thuế đánh vào thu nhập hợp pháp của người nộp thuế, theo quy định, khoản thuế này chiếm 2% giá trị chuyển nhượng nhà chung
- Lệ phí trước bạ
Là khoản lệ phí áp dụng với trường hợp đăng ký quyền sở hữu, khoản này chiếm 0,5% giá trị chuyển nhượng nhà chung cư (căn cứ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ).
- Các khoản lệ phí khác:
Bao gồm lệ phí thẩm định (khoản lệ phí áp dụng chi trả cho hoạt động thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mức áp dụng là 0,15% giá trị chuyển nhượng và không quá 5.000.000/trường hợp).
Thuế đất phi nông nghiệp, áp dụng trong trường hợp chưa hoàn thành khoản thuế này khi tiến hành chuyển nhượng; khoản thuế này được tính dựa vào hệ số phân bổ theo quy định, giá đất, diện tích căn hộ và thuế suất.
b) Ai là người nộp thuế ?
Về nguyên tắc, thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán chịu và lệ phí trước bạ do bên mua chịu. Tuy nhiên, trên hợp đồng, nội dung này có thể do các bên tự thỏa thuận để bên nào chịu trách nhiệm kê khai và nộp.
2. Nguyên tắc tính thuế
a) Nguyên tắc áp dụng giá trị tính thuế:
- Nếu giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán cao hơn so với giá trị tính dựa trên căn cứ tính thuế và lệ phí theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ tính theo giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
- Nếu giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán thấp hơn so với giá trị tính dựa trên căn cứ tính thuế theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ tính theo mức tính thuế theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Căn cứ tính thuế và lệ phí theo quy định (tại địa bàn thành phố Hà Nội)
Giá trị tính dựa vào căn cứ tính thuế được xác định như sau:
- Giá trị nhà: phụ thuộc vào vị trí, chung cư ở tầng nào, diện tích là bao nhiêu sẽ có bảng giá dưới đây:
(Bảng giá nhà chung cư theo quy định tại Quyết định 3384/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội)
|
STT
|
Tên công trình
|
Giá 1m2 sàn xây dựng
|
|
I
|
Nhà chung cư cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép (BTCT); tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ, có số tầng
|
|
|
1
|
Số tầng ≤ 7 tầng
|
8,467,000
|
|
2
|
8 tầng ≤ Số tầng ≤ 15 tầng
|
9,139,000
|
|
3
|
16 tầng ≤ Số tầng ≤ 20 tầng
|
10,159,000
|
|
4
|
21 tầng ≤ Số tầng ≤ 25 tầng
|
11,316,000
|
|
5
|
26 tầng ≤ Số tầng ≤ 30 tầng
|
11,886,000
|
- Giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 1m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng (phổ biến là nhà chung cư cao tầng), được tính như sau:
|
Giá 1m2 sàn căn hộ =
|
Giá 1m2 sàn xây dựng
|
|
0.794
|
- Giá trị đất: được xác định phụ thuộc vào nhà chung cư bao nhiêu tầng, diện tích xây dựng là bao nhiêu, có tầng hầm hay không, giá trị đất tại bảng giá đất 5 năm do UBND thành phố Hà Nội quy định…
Giá trị làm căn cứ tính thuế và lệ phí = giá trị nhà + giá trị đất
c) Ví dụ:
BÁn căn hộ tại chung cư A, diện tích sàn căn hộ 55,4 m2, chất lượng nhà còn lại 90%, tầng 9 trong chung cư 30 tầng, chung cư ở vị trí 1 đường Nguyễn Xiển. Giá trị ghi trên hợp đồng là 400.000.000 VNĐ.
- Giá trị nhà: chung cư tại tầng 9, giá trị là 9,139,000 đồng/m2.
9.139.000 x 55,4 x 90%= 455.670.540 đồng
- Giá trị đất: đơn giá 1 m2 đất tính phụ thuộc vào số liệu của mỗi nhà chung cư và giá đất VT1 đường Nguyễn Xiển
775.044 x 55,4 = 42.937.437 đồng
=> Tổng giá trị nhà, đất tính: 498.607.978 đồng
Vì giá trị làm căn cứ tính lớn hơn giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng nên dựa vào giá trị làm căn cứ tính.
ð Thuế TNCN = 498.607.978 x 2% = 9.972.159,56 đồng
ð Lệ phí trước bạ = 498.607.978 x 0,5 % = 2.493.039,89 đồng
3. Những trường hợp được miễn Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng:
Nếu giao dịch chuyển nhượng giữa bạn và người bán là giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007)
Trường hợp miễn lệ phí trước bạ cũng quy định như trên
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 1900 636259
FB: Luatsuthanhdat
Zalo : 0385665148
Địa chỉ:
CS1: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Số 84 ngõ 592 Trường Chinh, Đống Đa, Hà Nội
Xin chân thành cảm ơn!